こんにちは！マサユキです。持ち家を賃貸として貸し出す時に契約を結ぶ訳なのですが、その時の契約には「賃貸借契約」と「定期借家契約」の2種類があるのをご存知でしょうか？
その違いとそれぞれにメリットとデメリットがありますので、それらについて解説したいと思います。
賃貸借契約とは
アパートやマンションなどを借りて住む場合、一般的には賃貸借契約を締結するのが普通です。
家賃や住むにあたっての注意事項、退去時の精算方法などが記載されています。その中で契約期限が定められていますが、その期限が来ても両者に解約の意向がなければ、自動的に契約が延長されるのが通常です。
更新手数料を取る事もありますが、最大のポイントはこの期限が来た時に貸主（オーナー）が更新したくないと思っても、借主が引き続き住みたいと希望すれば、家賃を長期滞納している等の大きな過失がない限り、強制的に退去させることはできません。
逆に借主側が退去したいと思えば、事前に告知する事で基本的にはいつでも退去することが可能です。
定期借家契約とは
一方の定期借家契約は、家賃などの記載内容は同じですが、賃貸借契約と異なり、期限が明確に定められておりその期限が来たら、基本的に契約は解除されます。
両者がともに現状を継続したいと考えている場合は、再度契約を締結しなおす事で継続出来ます。
また契約期間が2年だとすれば、基本的にこの2年は借主側から契約を解除することが出来ません。
この2種類の契約の違いは簡単に書くと契約期間に関して、賃貸借契約は入居者が有利なのに対して、定期借家契約はオーナー側が有利となる契約です。
定期借家契約を活用する例
例えば転勤などで他場所に移動するけれど、またしばらくしたら戻ってくることが確実という場合に、空き家になっている期間限定で他の人に賃貸として貸し出すという時に定期借家契約は活用できると思います。
契約期限が来れば必ず退去してもらう事が出来ますからね。
定期借家契約のデメリット
定期借家契約は期間が限定でき、しかもその期間内は契約を解除できないので、安定した家賃収入が見込めます。
オーナー側には良い事だと思いますが、入居者側から見れば途中で解約できないうえに、期限が来たら強制的に立ち退きをしなければならない内容の契約です。
当然入居者は嫌がりますよね。
それだけに定期借家契約にしたい場合は入居者を見つけるのが難しくなり、その分家賃や敷金や保証料が安くなる傾向にあります。
別に期限なくいつまで入居してもらっても問題ないと考えている場合は賃貸借契約の方が良いと思います。
ちなみに持ち家を売却する時に入居者がいた場合でも、投資家や不動産賃貸業者に売却する事が出来ますし、その時は賃貸借契約は継承されるのが一般的なので心配は要りません。
定期借家契約はなぜ出来たのか
契約に期限を設けてその期限が来たら確実に契約を解除できるようにしたのがこの定期借家契約ですが、実は定期借家契約が世に出てきたのはつい最近の事です。
具体的には平成12年の借地借家法の改正でこの定期借家契約が出来るようになりました。
その昔、借主に対して大家の力が強すぎたために、借主（入居者）の保護を目的として借地借家法が出来ています。
しかし時は流れ、現在では賃貸物件は増え過ぎたにも関わらず人口は減少して起きており、空き家は年々増加してきています。賃貸物件の空室も同様に増加傾向にあり、将来は大空室時代が来るといわれています。
そこで大家さんもどうにか入居者に入居していただくという事を努力しており、かつての地主のような傲慢な大家では立ち行かなくなりました。
大家と入居者の立場は入れ替わってしまったのです。
しかし入居者の中にはどうしようもない人が存在します。たとえば借りた部屋をゴミ屋敷にしてしまう人や隣人などに騒音で迷惑をかける人、ペット禁止なのにペットを飼い、注意されると「じゃあこの子を殺処分しろという事か！」と逆切れする人などです。
大家としてはそういう人はやはり追い出したい訳なのですが、先ほど書いたような状況だけでは追い出すことができません。
入居者は借地借家法に守られているからです。
でもそれってあんまりじゃないか、という事で定期借家契約が出来るようになったという訳です。
世間の認知度は低い
但し定期借家契約の認知度はまだ高くありません。
「契約期間を大家の都合で決めている」という契約になってしまっているため、入居者側でメリットが見いだせないため、世間には受け入れられにくいのは当然かなと思います。
また公正証書等の書面による契約が必要で、期限が来たら契約が終了する事を別の書類でしっかりと入居者に説明する義務があるなど貸主側にも煩雑な手続きを準備する必要があります。
とは持ち家を賃貸する側から考えると、ちょっと相場よりも安い賃料にして入居者にメリットを持たせて「いずれは戻ってくるor売却を予定しているから」という事で定期借家契約にすることは、万が一入居者がクレーマーや迷惑行為を平然とするタイプだった場合にスパッと契約を切れる「保険」みたいなものになります。
そもそも定期借家契約は、「空き家になった持ち家を有効活用する」という名目で出来た契約形態なので、もし持ち家を賃貸として活用したいと考えている場合は、一考の価値がある契約形態だと思います。
ご参考になればと思います。
