こんにちは！マサユキと申します。「持ち家を賢く活用する情報満載サイト」にお越しくださいましてありがとうございます。
持ち家。それはあなたの人生で残した大きな資産のひとつです。
20代、30代の時に住宅ローンなどを組んで持ち家を購入した時の希望に満ちた将来。
その後一生懸命働いて住宅ローンを払いながら子供を育て、駆け抜けてきた人生において持ち家の存在は楽しい思い出、悲しい思い出もすべて詰まった人生の縮図であるかもしれません。
常にあなたの人生とともにあった持ち家を、今度は子供や孫の世代にどのような形で残していくのか。
ここを誤ってしまうと折角の資産であるあなたの持ち家が、お荷物となってしまう事だってある世の中です。
逆に子供の立場として、自分が生まれ育った実家を相続する可能性がある方にも「持ち家の活用」は大きな課題となってきます。
持ち家を次世代に伝える人もそれを受け継ぐ人も、正しい「持ち家の活用方法」を知っているかいないかで、その価値はあまりにも大きく変化します。
これからの空き家問題
昨今ニュースなどでも盛んに取り上げられているのが、もうすでに始まっている持ち家の「空き家問題」です。下のグラフを見てください。
出典：総務局統計局 平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約
このグラフは、全国の住宅戸数と空き家の数の推移を示したものです。
昭和38年はわずか2.5%しかなかった空き家は、右肩上がりに増加し、平成25年には13.5%にも達しています。
住宅戸数は約6000万戸ありますが、そのうち何も活用されていない空き家は実に820万戸もあるのです！
さらに今後まもなくやってくる大相続時代や生涯未婚の独身者の増加などにより「持ち家の空き家化」は今後ますます増加していくことは間違いないものと思われます。
空き家になると玄関や庭は雑草がボウボウに生い茂り、外観は色褪せ、塀や囲いはどんどん風化、劣化していきいわゆる廃墟のような状態になっていきます。
想像することが難しいかもしれませんが、持ち家は「空き家」という状態になると劣化が急速に進みます。
政府や地方自治体は、このような空き家は景観を損なったり、治安の悪化を招いたりするといった理由により「空き家税」というものを課税する動きもあります。
空き家は持っているだけで、資産ではなくてお荷物、負債となってしまうリスクが非常に高くなっています。
持ち家が空き家になる主なパターン
今お住まいの持ち家が空き家になるケースというのはどのようなものがあるのでしょうか。
多いケースとして、持ち家の所有者が高齢化により介護施設に移るというものです。
子供がいなかったり、子供がいても近くにいない場合は、介護は必要になると持ち家にずっといることは非常に難しくなります。
近くの介護施設に入居するか、子供がいる場合は子供の近くに引っ越しをするか、どちらかのケースにならざるを得ないと思います。
子供は働き盛りで子育てなどもしている場合が多いでしょうから、容易に動くことはできず、親の方が動くしかありません。
このようなケースで持ち家を離れる事を想像した場合、家の家具や思い出の詰まった品々はどうされますか？
思い入れも強い事でしょうし、「また戻ってくるかもしれない」とか「たまに戻ってきて掃除をすればよい」ぐらいに考えて生活に必要なものだけを持ち出し、その他のほとんどのものはそのまま残して空き家にしてしまうのではないでしょうか。
これは持ち家の価値を著しく損ねてしまう行為である事も知らずに…。
その他にはパートナーを亡くし、一人になってしまった時にあまりにも広い持ち家では寂しいと、近隣のマンションなどに移り住むというケースもあります。
この場合も同様に実家には様々なものを残していくというケースが非常に多いです。
この時に持ち家を賢く活用する方法を知っている人と知らない人では大きな差が出ます。持ち家の活用は空き家になる前にしっかりと対策、方針を考えていくことが非常に重要なのです。
それでは、持ち家の活用術を書いていこうと思います。
活用術その１～賃貸として貸し出す
持ち家を出て介護施設に入る、他のマンションに移り住む事によって空き家になる場合、その空き家を他の人に貸して住んでもらうという事が出来る場合があります。
この場合、持ち家はそのままあなたが所有者でありいわゆる「大家さん」になります。
賃借人から毎月家賃をもらってその家賃を介護施設の入居費に充てたり、自分が住んでいるマンションの家賃に充当したりする事が出来れば、生活費の中で削減することが非常に難しい住居費を抑えた暮らしで出来るようになります。
賃貸として貸し出すことのメリット
持ち家を賃貸として貸し出すことのメリットで一番大きいのは何と言っても毎月家賃収入が得られるという事でしょう。
この家賃収入で先ほど述べたように自分自身の住居費の持ち出しを抑える、もしくは少しお釣りがくるような状況だと、それをちょっとしたお小遣いとして使う事ができるかもしれません。
さらにあくまで貸しているだけなので、所有者はあなたのままであり、資産として子供や孫に残せるという事もメリットと言えるかもしれません。
賃貸として貸し出すことのデメリット
しかしながら持ち家を賃貸として貸し出す事にはデメリットもあります。
まず何と言っても難易度が高いです。
私は不動産賃貸業をしているので、空き家やマンションやアパートの空室などに入居してもらうノウハウを持っていますが、それをいきなり実践することは難しいです。
入居してもらうためのノウハウを別のページ（持ち家を賃貸として活用するために入居者を見つけるノウハウ（準備編）や持ち家を賃貸として活用するために入居者を見つけるノウハウ（入居付け編））で書いていますが、それを読むとやる気がなくなるかもしれません。と言うぐらいに実は難易度はかなり高いのです。
ここでは主な問題点を書いておきますね。
そもそもの話ですが、入居してもらう人を探すところからなかなか難しいです。これはエイブルやホームメイトなどよく目にする仲介業者にお願いするのが一般的ですが、それにも高度な交渉力などが要求されます。
実際に入居してくれる人が見つかった後にも今度は管理する人が必要になります。入居さんから家賃を回収したり、修繕の依頼やクレームに対応したりする必要があります。管理会社にそれらを代行してもらう事も可能ですが、当然管理費を取られます。
ご自身がご高齢なら自分で管理することは難しいですし、子供などが近くにいないから持ち家が空き家になっている状況を考えれば、子供の助けというのもあてにできません。
管理会社に管理を委託していたとしても、家賃の滞納ぐらいは管理会社が対応してくれますが、貸借人がいい加減な人でゴミ屋敷化したり、ごみの分別をせずに自治会と揉めたり、発生したトラブルによっては大家さん自らが矢面に立たなければならない場面もそれなりに発生します。
さらに退去された場合には、原状回復リフォームや室内清掃が必要になり、それなりに経費がかかります。
外観塗装や給排水工事などの大規模な修繕が必要となれば、反って手持ちの金融資産を減らすような結果になるかもしれず、持ち家の活用といっても何をやっているか分からなくなります。
そしてより大きな問題が、持ち家を賃貸として活用していて、そのままあなたが亡くなってしまい相続に発展したケースです。
相続された配偶者や子供、お孫さんなどは賃貸に対するノウハウを持っていないでしょう。それらは意欲があれば学ぶことが出来るのですが、問題は相続人が賃貸にまったく興味がない場合です。
これは最近非常に多いケースで、かなり悲惨な結果になる事が実に多いのです。
持ち家を賃貸として活用するならば、相続することが想定される人の理解を得ておき、またその人が賃貸に関するノウハウを持っていない場合は、そのノウハウまでも相続させるぐらいの気持ちで臨まれた方が良いでしょう。
普段から賃貸に関する会話をし、ノウハウを少しずつでも伝承し、ノウハウ集や関連書籍、記録なども相続させるぐらいの対応が必要かもしれません。
活用術その２～売却して現金化する
続いての活用方法は、持ち家を売却してしまいきれいさっぱりと現金化する事です。
思い出が詰まった思い入れの深い持ち家だとは思いますが、それを下手な形で残すと折角あなたがこれまで築き上げてきた資産を大きく毀損する事になってしまいます。
それは残される次の世代にとって決して良い事ではありませんし、あなたもそれを望んでいないでしょう。
売却することも立派な持ち家の活用術と言えます。
本来不動産は購入してから（これを入り口と言います）、売却するまで（こちらは出口と言います）を一連で考える必要があります。
もちろん普通のご家庭の方はここまで考える必要はないのですが、いざ持ち家が空き家になりそうという段階まで来ているのであれば、この売却という出口戦略は極めて重要となります。
売却する事のメリットは何と言っても現金に変わる事です。
現金にしておけば分配も簡単になるので相続時に揉めるリスクが減ります。みんな現金が一番好きですよね（笑）。
他にも固定資産税などの経費がなくなり、持ち家をどうしようと悩む必要がなくなるというのもメリットと言えるかもしれません。
ただし売却するときにも考えておかなければならない問題はあります。
1つは売却益に対して税金がかかります。これは持ち家の購入金額、構造、築年数などにより計算方法が変わってきます。
こちらの計算方法は複雑なので、別の機会に詳しく書いていこうと思います。
金額が大きくなるので、計算が面倒という方はお近くの税理士さんに相談された方が良いと思います。
もう1つ大きな問題が相続税です。
相続税は平成27年に大きな法改正があり、いまや一部のお金持ちだけが関係する税金とは言えなくなっています。
それなりの金融資産その他の資産を持っている方であれば、一般家庭でも十分に相続税の課税対象になる事があります。
ここでは簡単に触れておきますが、相続税の基礎控除は以下のような計算式となっています（平成30年現在）。
基礎控除額＝3000万円＋（600万円×相続人の数）
この他にも配偶者控除などを考慮する必要があるのですが、特に夫婦で残された方が亡くなった場合（＝子供や孫などに相続させる）は相続人が少ないと基礎控除額はかなり小さくなりますので、この時は注意が必要です。
持ち家のままだとその評価額をかなり小さくすることが出来る制度がありますので、相続する資産が大きくなりそうという場合は、持ち家のまま相続させる方が良いケースがあります。
相続に関しては非常に複雑であり、このサイトの趣旨と少しずれてしまうので、あまり詳しくは書きませんが、持ち家の売却を考える時は、相続税に関しても考慮する必要がある事だけは覚えておいてくださいね。
持ち家の現在の価値を知ることが最重要！
持ち家を賃貸として活用するにしても、売却して現金化（これも立派な活用です！）するにしても、相続税などを考える場合にも、その判断の基準となるのは、持ち家の現在の価値、価格であることは間違いないと思います。
あなたの持ち家を売ろうとした場合に一体いくらで売れるのか、これを把握しないと活用計画を立てようにも立てようがありませんよね。
まずあなたの持ち家の相場を知り、そのうえで賃貸にするのか、売却して現金にするのか、所有したまま相続させるのか、生前相続をさせるのかといった様々なプランが検討できるようになると思います。
固定資産評価＝売値ではない！
ここで誤解されている方もいるように思うのですが、土地と建物の固定資産評価がその時の持ち家の売値になると勘違いされている方がおられます。
固定資産評価はあくまで固定資産税を徴収するために自治体が彼らの基準に基づき評価した額であり、売買価格はそれとはまったく異なる可能性があります。
というのも、不動産は同じものが他には1つとしてない、唯一のものであるからです。
全く同じ建設会社が同じ間取りで立てた家であっても立地（住所）は当然違いますし、隣同士というわずかな違いでもそれが例えば日照権に違いが生じることもあるし、接する道路の幅などによっても影響を受けます。
さらに中古住宅であれば、それまで住んでいた状態によっても異なります。当然きれいに住んでいれば価値は高くなり、汚い状態であれば価値は低くなります。
さらに不動産は決められた価格というものが存在しません。
先ほど書いた固定資産評価や路線価（また別途説明します）などの参考基準はあるものの、ある人が○○万円で購入しますと言い、所有者がその価格で売ってもよいと言えばその売買は成立します。
そして金額大きいだけに不動産を絡めた詐欺、それに類する行為も非常に多いと言わざるを得ず、慎重に考えて行動する必要があります。
いきなり不動産屋に行ってはならない
じゃ、あなたの持ち家はいったいいくらの価値があるのか。それを知るために近くの不動産屋さんを訪問して、相談してみようと考える人も多いと思います。
しかしこれは非常に危険な行為なのでお勧めしません。
何も予備知識を持たずにそのような相談に行けば、残念ながらカモ認定された顧客として良いようにあしらわれてしまう可能性が非常に高いです。
相手にされないという意味ではないですよ、むしろカモ客として非常に丁寧な対応をされると思います。そして様々な理由などを付けられて不当に安い価格で手放すような事になってしまうリスクが高いという事です。
もしどうしても不動産会社に言って相談したいのであれば、その業界に詳しい人からの紹介という形で行くようにしてください。それなら紹介者の手前そこまで不利な扱いをされる事もないかと思います。
せめてこのサイトの右側にある記事をよく読んで勉強してから取り組んで下さいね（笑）
ネットの一括査定サイトを活用しない手はない
このページをご覧いただいているという事は、あなたは何らかの形でご自身の持ち家をどうにかして活用しようとか、そもそも空き家になるリスクに対してどうしたら良いのか、などの悩みを抱えておられるのだと思います。
その問題解決の第一歩は「自分の持ち家の価値を知る」という事ではないでしょうか。
それを助けてくれるサイトがたくさんあります。具体的には持ち家などの不動産の売却価格を一括査定してくれるサイトの存在です。
「ネットの査定なんて余計怪しいじゃないか！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
これから紹介するサイトは、不動産会社ではなく、多くの不動産会社を束ねたデータバンク的な役割を担った会社であると考えてください。
上の左図のように個別に不動産会社に相談して査定を依頼するケースだと、各社に対して何度も同じような説明をする必要があるし、不動産会社もあなたの事が良くわからないので、妥当な査定金額が出てくるかどうかも分かりません。
その点一括査定サイトであれば、一括査定サイトにあなたの持ち家情報などを1回入力すれば、一括査定サイトが彼らの抱える不動産会社に査定を依頼してくれます。
このような状況で依頼を受けた不動産会社は、当然ながら他の不動産会社にも同じような査定依頼をしていることを知っているので、すでに競争を意識した査定を出してきます。
ですのでまずは一括査定サイトに査定依頼をしてあなたの持ち家が一択いくらぐらいの価値があるのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
おススメの一括査定サイトはこちら
それでは私がお勧めする一括査定サイトをご紹介したいと思います。
Smoola（スモーラ）
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| 1日1万人が利用するという大手の不動産一括査定サイトです。3つのステップで必要情報を入力していけば、不動産会社が最大6社（売買の場合）ピックアップされて、後日メールで回答が来ます。売り急いでいない事を伝える項目もあるのでじっくりと検討できます。実際に使ってみた記事はこちら |
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マンションナビ
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| もしあなたの持ち家が戸建てではなくマンションであるならマンションナビが断然オススメです。マンションは業者によってその査定が大きく変わってくることも多いので、必ず複数の業者から査定を取りましょう。 |
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RE-Guide不動産一括査定
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| 今年で12年目という不動産会社としてはかなり長い実績をもつ会社です。不動産賃貸業者にはなじみのある会社であり、高く売る事が得意な会社が運営する一括査定サイトです。 |
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いずれも抱えている不動産会社が異なりますので、どちらの一括サイトにも依頼して幅広く査定を得る方が良いと思います。
持ち家の査定価格を把握して方針を決める
持ち家の査定価格が出そろったらその平均的な価格を参考に持ち家をどのように活用するのかを検討したらよいと思います。
賃貸として活用しようと考えた場合、想定される家賃の年額が査定価格の8%以上（地方都市なら10%以上）であれば、賃貸として活用することは魅力的だと思われます。
例えば、持ち家の査定価格が2000万円であった場合、その8%は160万円なので、１ヶ月の家賃が14万円ぐらいとれるようなら賃貸はかなり魅力的な活用法と言えるでしょう。
賃貸として貸し出すのに適正な家賃設定は難しいのですが、SUUMOなどで同じ間取り（もしくは床面積）と築年数の物件を調べてみてその妥当性を測ることは出来ます。
人口が30万人以下の地方都市では空室リスクが高かったり、地価の下落率が高かったりするので、より高い利回りで賃貸運用できるかどうかがカギとなります。
そこまでの賃料が見込めないのであれば、売却してしまうのも一考かと思います。
この場合、得られた査定価格をもとに近くの不動産会社、もしくは一括査定サイトで良い査定をしてくれた不動産会社が近くにあれば、そこに出向いて売却の相談をしてみると良いと思います。
なお不動産会社には「営業してもよい範囲」が定められている会社がほとんどなので、一番高い査定をしてくれた会社が県外の不動産会社だったというケースではその会社に売却の依頼が出来ないかもしれませんので、注意が必要です。
また誤解してはいけないのは、あなたの持ち家を買い取るは不動産業者ではない可能性が高いという点です。
例えば自動車の下取りのケースだと下取りする会社がいったん買い取って違う顧客に販売する訳で、査定価格＝売却価格となりますが、不動産の場合はそのような買取ケースもありますが、一般的には買主を見つけてきてその方との売買という事になり、不動産会社はあくまで仲介をするだけというケースが非常に多いです。
よって査定価格＝売却価格とはならないケースも十分に考えられます。
そして一括査定サイトによって得られた査定価格よりも実際に高く売れるのか、それとも安く売ってしまわざるをえないのかは事前の準備がものを言います。
高く売却するために必要な事項は後日別の記事でまとめておきますので、そちらも是非参考にしてほしいと思います。
空き家は「悪」と認識する
持ち家を賃貸として活用する自信もなく、また得られた査定価格では売却しても仕方ないと思い、そのまま放っておきずるずると空き家にするのはまったくお勧めできません。
私は不動産はナマモノと考えています。
何も手入れをせず放っておくと持ち家は勝手にどんどん老けていってしまいます。
むしろ人に貸して住んでもらっている方が生き生きとしてくるものです。
「放っておくだけなんだから何も変わらないのでは？」と思うかもしれないのですが、実際には雑草は伸び、鳥が巣を作ったり、蜘蛛の巣が張ったりして見た目はどんどん悪くなり、また清掃をしていないと壁や床などもどんどん劣化していきます。
同じ築年数、同じ構造をしている家でも長期間空き家になっている家は本当にくすんで見えます。持ち家も愛情をどれだけ注いだかで、その見た目は大きく異なるものなのです。
ボロボロになった空き家ではいざ相続となった場合、土地などの価値はあるので相続税の課税対象になるのに、売るに売れず、貸すに貸せずのどうしようもない実質価値がマイナスになる家があります。
あなたがそれこそ一生をかけて手にした持ち家がそのような状態で次世代からマイナスの遺産としてみなされるのは非常に悲しい事だと思います。
このサイトをご覧いただいているという事は、あなたはご自分の持ち家をどうにかうまく活用したいと望んでおられるはずです。
このサイトでしっかり知識を入れて、うまく活用し次世代につなげていってほしいと心から願っています。
長い長い文章を最後までお読みいただき、まことにありがとうございました。
