こんにちは！マサユキです。
今回は持ち家を賃貸として貸し出した時に発生する可能性があるトラブルとその防止策について書いてみたいと思います。
先にかいておきますが、マンションやアパートの賃貸に比べて戸建の賃貸ではトラブルは少ないです。これは戸建の賃貸だと借主がまるで持ち家のような感覚になり、ちょっとした修繕やトラブルは勝手に対応してくれることが多いからです。
もちろんクレーマーのような入居者を入れてしまうとトラブルだらけになっちゃいますけど…。
家賃の滞納
賃貸でトラブルと言えば真っ先に思いつくのが家賃の滞納ではないでしょうか。
家賃は大体月末に翌月分を払うのが一般的なのですが、家賃を払う約束の日になっても家賃が振り込まれていないと非常に不安になるものです。
家賃の滞納に対する対策
まずは入居時の審査をしっかりやって対応しそうにない人は入居させない事が大事なのですが、これを見抜くのは簡単ではありません。
そこで家賃保証会社には必ず加入するようにしましょう。
家賃保証会社は誰でも契約できるものではなく管理会社しか加入できないのが一般的ですが、中にはCasaという会社のように個人大家でも加入できるところもあります。
当然家賃保証会社に入るためには入居者の審査が必要になりますので、そこで合格しないような人は当然入居を断らなくてはなりません。
長い間空き家の状態が続いていたりすると不安ですし、ようやく見つかった入居者が審査不合格ならがっかりすると思いますが、そもそも家賃を払ってくれない入居者なんて大家目線で言えば１㍉の価値もない訳ですから、それなら空き家の方がマシというものです。
個人で家賃保証会社に加入した場合は、滞納が発生してから何日以内に請求しないとダメなのか等制約がある場合が多いので、その辺はしっかり確認しておきましょう。
何はともあれ家賃保証会社に入っていれば家賃の滞納があっても保証されます。この保険は非常に重要ですので、繰り返しになりますが必ず入っておきましょう。
なお保証料ですが、1年更新で1万円もしくは2年更新で2万円というところが多いです。
基本的には入居者が負担するケースが多いのですが、それなりの出費なので更新時期間近になると退去しようと考えるきっかけになることもあります。
現状の家賃や入居者に満足しているなら、初回は払ってもらい、更新料は大家で負担するというと喜んで長く住んでもらえる可能性が高くなります。
ゴミ屋敷化
（あくまでイメージです）
これも怖いトラブルかと思います。持ち家なので基本的にはファミリーで借りているはずで、夫婦が2人ともいるとゴミ屋敷化のリスクは下がります。
シングルマザーや高齢者の一人暮らし（最初は2人だったが･･･という事もあります）などに賃貸している場合にこのリスクは高くなりますね。
ゴミ屋敷化に対する対策
こまめに物件を見ておくことに尽きると思います。
ゴミ屋敷化は必ず前兆があります。勝手口にゴミ袋が山積みになるといった感じです。
ゴミ屋敷化の前兆が見られたら、消防機器の点検などと適当な口実を作って中に入って確認しましょう。
この時にかなり荒れていたら改善を促しましょう。もう手遅れぐらいに荒れていたら、最初の撤去費用は少し援助するなどした方が良いかもしれません。
手遅れレベルにゴミが溜まっていると入居者も「もうどうしようもない」と諦めてしまって対処しないケースがほとんどです。
チャンスを一度だけ与えて「次このようになったら退去してもらいますよ」ぐらいきつく言うしかありません。
なお、入居契約の時に特記事項として「ゴミ屋敷化などの善管注意義務違反は即退去、現況復帰費用を請求します」ぐらいは書いておき、くぎを刺すことも少しは効果があるかもしれません。
近隣とのトラブル
発生する可能性は高くありませんが、これも面倒くさいトラブルです。
騒音やペットがいる場合はフンなどでも問題なることがあります。
ご近所さんは、持ち家として住んでいた時に面識があるケースが多いと思いますので、丁寧に話を聞き、公平な判断で入居者を説得するしかありません。
クレーマー対応
（あくまでイメージです）
たまにちょっとのことで何かにつけてクレームを出してくる入居者がいます。こういう人は家賃も滞納しがちという実に面倒な人が多いです。
但し入居時はおとなしそうな人に見える人でもクレーマーのように変貌する人もいるので、事前に完全に排除することは事実上不可能です。
私は不動産賃貸業をしていてアパートやマンションはすべて管理会社に管理をしてもらっていますが、このクレーマー的な人は時々出てきます。
クレーマーに対する対策
この場合の対応なのですが、出来そうなクレーム内容の時は大家自らが出向いていき対応すると、おとなしくなることが過去に何回かありました（笑）。
クレーマーのような人は、立場が自分よりも低い人には強勢な態度をとりますが、それだけに逆になると急に弱くなる人が多いように感じています。
あくまで地方の話ですが、年配の方を中心にまだ大家に対する一定の権威が残っているような地域では有効かもしれません。
大家まで舐められてしまうと大変なことになりそうなので、自分で解決できるクレームを堂々と解決するように心がけています。
出来るかどうか分からないようなものは専門業者にしてもらうので、私は今のところこのやり方で失敗したことはないです。
ヤンキー風や暴力団風の人は入居時に入れないようにするのは言うまでもありません。怖い人はやめておきましょう（笑）。
大規模な修繕
電灯が切れる程度の消耗品の交換は入居者の負担となりますが、給湯器が壊れた、備え付けのエアコンが故障したというようなケースは大家が費用負担する必要があります。
また台風などの風水害による被害については保険でカバーする手があります。
火災保険に加入する時に、特に風水害による損害補償をオプションで付けておくことをお勧めします。
火災保険の加入は大事なのですが、実際に火事になって保険が下りる可能性はかなり低く、多いのは台風で雨どいが壊れたとか、飛来物で窓ガラスが割れたというようなちょっとしたトラブルです。
それでも起こってしまうと10万円以上の修繕費がかかってしまうのでそれらを保険でカバーできるとかなり安心です。
大規模修繕で忘れてならないのが屋上防水塗装と外観塗装です。
これらは高額ですが、築20年以上の戸建であれば、実施しておきたい工事となります。
（これは私の所有するマンションの屋上防水塗装の状況でトップコートという安価な塗装をしています）
これを怠ると雨漏れの可能性が高くなりますし、シロアリのリスクも高くなります。雨漏れにしろシロアリにしろ一度発生してしまうと根幹対策が難しい大きなトラブルになります。
それらを未然に防ぐ意味でも古い持ち家には塗装を検討するべきかと思います。
自殺などの事故
あなたの持ち家の価値をもっとも大きく毀損してしまうリスクが自殺や殺人事件などの事故です。事故物件となってしまった不動産は売るに売れず貸すに貸せずという最悪の状況となります。
持ち家の場合はファミリーで入居されるケースが多いと思いますので、自殺が発生するリスクはワンルームなどの間取りの物件に比べると低いものの、絶対にないわけではありません。
事故に対する未然防止策
しかし事前に完全に防ぐことが出来るものでもないので、その可能性が小さくするよりないと思います。
私は入居の契約書にゴミ屋敷と同じで善管注意義務違反として「自殺」を明確に記載しています。
ちなみにですが、他人の敷地内で自殺などを起こして不動産の価値を大きく毀損した場合は、損害賠償をされます（判例があります）。相場は家賃の5年分ぐらいだそうです。
鉄道に飛び込み自殺を図ると、後日遺族のもとに鉄道会社から多額の損害賠償を請求されるというのは多くの人が知っている事かと思います。
現在では借家でも同じ事になるのですが、こちらはまだそれほど認知されていないように思います。
私が入居契約書に善管注意義務違反（自殺、ゴミ屋敷化など）をしたら損害賠償を請求しますと書いているのは、お金が欲しいわけではありません。
その内容を事前に伝える事でちょっとでも自殺を思いとどまってくれたらそれに越したことはないし、先ほど書いたように不動産の管理会社ですら知らない人もいる「事故の当事者（保証人や遺族）には損害賠償がかかる」という事を世に広く認識してもらいたいという思いで書いています。
管理会社に契約の締結をお願いする時は、このように説得して特記事項に書いてもらえば良いと思います。
いかがでしたでしょうか。トラブルと言っても簡単に解決するものからお金や時間のかかるややこしいものまで色々なケースがあります。
持ち家を賃貸として活用したい場合は、これらのことも考慮に入れておくべきかと思います。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
