こんにちは！マサユキです。このページでは持ち家を賃貸として他の人に貸し出す場合、その入居者を見つけるためのノウハウを書いていきたいと思います。
必要な準備
まずは持ち家を賃貸するにふさわしい状態にしなければなりません。少しでも高い家賃を得たいと考えるのならこの準備はとても大事ですので、是非実践してください。
残置物は論外
（不動産を高く売るための3つの準備と3つの知識）のページでも書きましたが、とにかく残置物がある場合は必ず撤去しましょう。
これは残置物なの？という微妙なものを以下に書いておきます。それ以外のものは基本残置物だと思って撤去することをお勧めします。
エアコン
エアコンは型式がそれなりに新しく使用できる状態であれば、置いてあっても良いです。むしろあった方が入居付けにはプラスになります。故障しているものは当然残置物扱いです。
もちろんフィルターの清掃やリモコンの電池を新しいものに変えておくなど、すぐに使える状態にしておきましょう。
照明
トイレ、廊下、玄関、台所の照明などはむしろあった方が良いです。もちろん球切れになっていない事が最低条件ですが、こちらも出来れば新品に替えておきましょう。
リビングなどの照明は天井に密着している今風の照明であればそのまま付けておいて照明付きという事をサービス内容にすることが出来ます。
もちろんキレイに拭いておく必要はあります。
もしくはちょっとしたおしゃれな照明などであれば良いのですが、吊り下げタイプの古い照明は嫌われることが多いのでそれなら撤去しておきましょう。
また居室によって照明があったりなかったりするのはみっともないので、照明付きをアピールするべく全室に照明をつけるか、すべて撤去するかははっきりさせるべきです。
ウォシュレット
トイレが温水式洗浄便座いわゆるウォシュレットである事は賃貸物件では当たり前になっています。ですので、持ち家にウォシュレットがついているならそのままにしておいても良いのですが、あまりに古いものだと不潔なイメージがつくので、新品に替えたいところです。少なくともノズル部の清掃はしておく必要があります。
なおウォシュレットを付けていない場合は、そのままでも決まることがありますが、つけておいた方がベターです。
カーテン
きれいなもの、レースカーテンだけなら良いのですが、古くなっている場合は撤去しておきましょう。こちらはあってもなくても特に有利不利はありません。
冷蔵庫やテレビなどの家電は好みもありますので、撤去しておくべきです。
忘れがちな残置物として、キッチンコンロ、庭の犬小屋、植木鉢などがあります。
内装
壁紙は古くなっているでしょうから、貼りなおした方が良いです。最近はあまりないと思いますが、ヤニで汚れている部屋は絶対にダメです。必ず壁紙の張り替えを行いましょう。
ちなみにヤニの汚れがついたクロスは拭いても取れません。
エアコンや照明スイッチなどは強力な洗剤などで拭きあげるときれいになります。私が使用している洗剤を紹介しておきます。業務用の本格的なものです。
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もし使われる場合は強力なアルカリ性洗剤なので、必ず手袋や保護メガネを忘れずにつけて使用してください。
住んでいるときは意外に気にならないですが、引っ越しして荷物がなくなるといかに壁紙が傷んでいるかがはっきりとわかるものです。基本的には一度張り替えた方が良いでしょう。
無理におしゃれな壁紙にする必要はありません。汎用のクロスを使えば地域にもよりますが、平米あたり800～1000円ぐらいです。
床についてはフローリングの痛みが激しい場合は張り替える必要がありますが、費用もそれなりにかかるので、安いクッションフロアを上から貼ることも一考です。
畳の表替えや襖の張り替えは必ず行います。
臭い対策
内見にきて前の方の生活臭が残っている家は敬遠されます。ですので、玄関やトイレなどには芳香剤もしくは消臭剤を置くことをお勧めします。
ただ匂いには個人の好みがありますので、あまりきついものは避け、無臭の消臭剤などがお勧めです。
除草、剪定
庭などに雑草がおい茂っていると印象が悪くなりますので、除草を行いましょう。面倒という場合はホームセンターに除草剤がありますので、それを散布しましょう。
私が良く使う除草剤はこれです。
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2週間ぐらいで枯れていきますよ。
意外に盲点となるのが立派に育った樹木です。大きすぎると景観が反って悪くなりますし、鳥や虫を呼ぶので鳥フンなどの被害の原因となります。
とりあえず入居募集を行っている段階ではすっきりと剪定しておくことをお勧めします。
外観
あまりに古い家だと外観もかなり傷んでいると思われます。
長く賃貸として貸し出すことを想定するなら思い切って外観塗装を行うのも手です。特に屋根の防水塗装はしておく方が良いです。
雨漏れは発生してしまうと原因の特定が難しく費用も掛かります。そして雨漏れがある家は売却する時に非常にマイナスの査定が出てしまいます。
費用は50万円以上と安くはありませんが、持ち家を賃貸物件として長く活用するための初期投資と割り切って対応したいものです。
清掃
清掃に関しては、まず自分である程度きれいに掃除をしておき、入居者が決まった段階で、プロのハウスクリーニングを入れて仕上げるのが一般的なやり方です。
もちろん内見の時にある程度清掃が出来ていないと「後でハウスクリーニングを入れるから」と説明しても敬遠されてしまう可能性が高くなります。
なかなか入居者が決まらず空室の期間が長くなってしまった場合はたまに清掃を行っておきましょう。
カギの交換
カギの交換はこの時点で行う必要はありません。入居者が決まってから行います。玄関以外のカギ（勝手口など）は交換しておいても良いです。
清潔感が最重要
プロの不動産賃貸業の人なら、アクセントクロスや間接照明をつけて部屋をオシャレにしたり、モデルルームを設けたりウェルカムボードを置いたりと様々な工夫をそれもDIYを駆使して安価にやります。
しかしそれは素人がやってできるものではありませんし、工務店などに頼むとどんどん高額になっていきます。
実際にはしっかりと清潔感のある状態にしておけば入居される人は見つかるものです。
準備にあまり多くのお金をかけると手持ちの金融資産が減ってしまい本末転倒となります。
費用対効果を意識した対応を心がけましょう。
ご参考になればと思います。本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
[…] 準備がまだ完了していないという人は「持ち家を賃貸として活用するために入居者を見つけるノウハウ（準備編）」を読んで準備をしたうえで本編に進んでくださいね。 […]