こんにちは！マサユキです。今日は持ち家の活用とはまったく異なる話なのですが、不動産関連サイトとして、「かぼちゃの馬車」事件における銀行融資の闇にズバッと切り込んでみたいと思います。
マスコミが報じない銀行融資の闇を書いていきます。
「かぼちゃの馬車」事件とは？
この問題はもはや事件と言ってよいでしょう。
ご存じでない方のために簡単に事件の経緯を書きます。
スマートデイズという会社（現在は破産してしまっています）が、「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウスを一般のサラリーマン向けに投資商品として販売しました。
1棟が1～2億円ぐらいで、30年の家賃保証があり、投資家は何もしなくても毎月家賃（どのぐらいなのか不明）がチャリンチャリンと入ってくるというものです（ここで怪しいと思わないとダメですね）。
むろん1億円を現金で用意できるサラリーマンなんてほとんどいないので、銀行から融資を受けて購入するのですが、その融資を引き受けたのが静岡県にある地銀、スルガ銀行です。
スマートデイズはその融資に関する手続きも代行してやってくれ、投資家はほとんど何もせずともかぼちゃの馬車を購入することが出来ました。
このようなスキームで購入した人が700人ほどいたようですが、昨年の11月に家賃保証の金額を銀行への返済金額と同額程度まで引き下げられ、さらに今年に入ってまったく家賃収入が入ってこなくなったという事で、投資家たちは銀行への返済が出来ず、破産するしかないという事態になりました。
ちなみに「家賃保証」なんてものは、会社が潰れてしまえばなくなってしまいますし、おそらく契約書にも保証金額が自由に改定出来うる内容が入っていると思います（家賃保証はどこでもそうなっています）。保証なんて謳っていても非常に脆いものです。
さてこれが明るみに出て、世間が大騒ぎしたために現在スルガ銀行は投資家の返済を凍結するなどの温情措置を取っています。
事業そのものが無謀だった
まずかぼちゃの馬車という女性向けシェアハウスの事業スキームがうまく機能して高い利回りを得ることが出来ていたのなら、スマートデイズは家賃収入のうち入居付けから物件管理までを行う手数料を取って、残りは投資家に渡して、投資家はそこから銀行に返済を行い余ったお金は利益として受け取る事で誰もがハッピーなスキームになります。
しかしそもそも物件価格（返済金額に直結します）と見込める家賃収入のバランスが全くあっていないので、スマートデイズは新規の「かぼちゃの馬車」売却益から家賃保証のお金を捻出していました。
いわゆる自転車操業というやつですね。
ここでスルガ銀行が融資を引き締めた事で、新規物件が売れなくなり収入が無くなったので、破綻した訳です。
投資家の責任は極めて大きい
世論は銀行と言う巨大なもの、権威のありそうなものを悪に仕立てた方がウケが良いので、スマートデイズ等の斡旋業者が行っていた投資家の資産の水増しや改竄を銀行側も知っていながら融資をしたと大きく報じています。
確かにこれも事実であることが第３者委員会の調査結果から判明しています。
そして投資家は騙された被害者という立場で語られている記事が多いです。
しかし真っ当な不動産事業者（投資家ではなく）はこの案件の責任は投資家がほぼ100%であると考えている人ばかりです。
「投資は自己責任」という原則に則れば当然という事でもありますが、実はそれだけではありません。
マスコミ報道の記事を読みながら誰もが思いつく疑問と、マスコミが報じない投資家の不都合をここに書きたいと思います。
誰もが思う疑問
斡旋業者が個人投資家の通帳などを改竄してさも預金や資産がたくさんあるように見せかけて、融資を取り付けたという事になっていますが、当の投資家はこの事実を知らなかったのでしょうか？
スルガ銀行の支店の融資担当者が融資実績欲しさでこの事実を分かっていながら融資をしていた事が判明していますが、投資家本人も当然知っていたと考えるのが自然ではないでしょうか。
そしてこれが良くない事であるというのは、今回の投資家はある程度の高年収のサラリーマンばかりなので、認識できるはずです（日本人なら誰でも認識できますよね）。
「銀行が融資OKをしてくれたから信用してしまった」とはさすがにお粗末と言わざるを得ませんね。
マスコミが報じない書き上げという問題
そしてもう一つ重要な問題があります。それが不動産業者の間で書き上げ（フカシなどとも言われます）と呼ばれるものです。
例えば1億円の物件を買うために銀行に融資をお願いするとします。
今回はスマートデイズの直売だと思うので仲介手数料は取っていないと思いますが、その他にも不動産を購入すると登録免許税や不動産取得税などがかかるので、1億円の物件を買うとこれらの経費込みで考えて合計10400万円ぐらいはかかってしまいます。
（私はスルガ銀行とは取引した経験がないので絶対とは言いませんが）確かスルガ銀行は物件に対して1割は自己資金を入れるような融資姿勢になっていたと思います。
という事は物件価格から考えると9000万円、取得経費全額から考えても9400万円までしか融資してくれないはずです。
すなわち1000万～1400万円は自己資金を投入する必要があります。結構な高額です。
これだと1ヶ月の手残り利益が20万円（年240万円、1億円の物件ならまずまずの収益性です）あっても自己資金を回収するのに4年以上かかる計算になります。
そもそもこれだけの額をさくっと出せるサラリーマンはそんなに多くないと思います。
そこでこの書き上げが登場します。
業者とは1億円で売買契約を締結し取引しますが、銀行には1.1億円の売買金額に「書き上げた」偽物の契約書を提出し、その9割である9900万円の融資を受けるというやり方です。
こうすれば自己資金をほぼ出すことなく物件が購入できてしまいます。
さらに1.2億円で売買契約を書き上げれば、10800万円の融資を受けることが出来て、諸経費を払っても手元に結構な額のお金が残る！という仕組みです。
かぼちゃの馬車関連のニュースでこの書き上げに言及しているニュースを私は見たことがありません。個人の不動産ブログなどでは取り上げている方も多いです。
先ほどの資産の証明書の水増しや改竄は、業者が投資家の知らないところで勝手にやっていたという事がいえるのかもしれませんが、売買契約は当然本人の署名と押印がなされているものなので、2通も契約書を作成していたなんて知らなかったとは言えません。
これ、私文書偽造になる可能性が大いにあると思います。
銀行の逆襲
投資家は騙されたと気勢を上げて集団訴訟などをしているところもありますが、この事実が明るみになれば裁判で勝てるとは思えないのですが、どうなんでしょうか。
もし裁判で売買契約の書き上げが私文書偽造とされ、投資家にもその責任があると認定されて銀行側が勝った場合、銀行は現在一時停止している返済の再履行を求めるでしょう。
さらに法令違反による背信という事で一括返済を求める可能性すらあります。
こうなると元々超割高な物件を買ってしまっているので、その不動産を手放しても借り入れを返済するにはさらに何千万円も不足しているという状況になるのは必至なので、自己破産するしか道がないという事になりかねません。
銀行もバカではないので、一括返済ではなく、月々のシェアハウスからの家賃を全額返済に充ててもらうようにして、債権を少しでも回収しようとするかもしれません。
投資家は月々の家賃収入をすべて銀行に吸い上げられ、毎年の固定資産税（この程度の物件なら100万円はかかります）は自己負担で払うという、「生かさず殺さず」銀行のためだけに運営するシェアハウスという事になるかもしれません。
「かぼちゃの馬車」案件だけではない
問題はこの書き上げがかぼちゃの馬車案件だけではなく、その他の普通の不動産融資でも盛んにおこなわれているという事実です。
銀行もスルガ銀行だけではなく、都市銀行も含めた多くの銀行で書き上げが行われているといわれています。もちろん銀行はその事実を知りません（たぶん）。
ネット広告でもよく「自己資金ゼロで資産2億円を築く！」みたいなものを見かけますが、あれがまさに「書き上げスキーム使っています」と白状しているようなものです。
私もかつて東京の仲介業者に物件の紹介を依頼した時に、この提案を当たり前のように受けました。
もちろん即座に断りましたが、何兆円という規模で書き上げが行われている可能性もあり（スルガ銀行だけの不正融資額が1兆円ですから）、これがすべて明るみになると日本版サブプライム問題が発生しかねません。
確かに1割も自己資金を入れると、物件を次々に購入するという事ができなくなります。
しかし銀行によっては、満額融資（フルローン）をしてくれたり、諸経費まで含めた融資をしてくれるオーバーローンと言われる対応をしてくれる銀行もたくさんあります。私もオーバーローンを頂いています。
これは物件の担保価値が売買価格よりも大きいからこそ出来る事であり、不動産投資家を志すのであれば、優良物件を探すことをまず考えるべきです。
業者の方からすり寄ってきて「自己資金ゼロのオーバーローン狙えます」なんて言われて、不正に手を染めてまでやる投資ではないですね。
オーバーローンが狙える物件なんてめったに出てこないので、業者がいきなり投資家に接触してきて紹介されるという事はまず考えられません。
常に複数の不動産仲介業者と良好な関係を築き、「この人ならさっと融資を取り付けて買ってくれる」と思われる状況になって初めて超上流の優良物件を紹介してもらえるというものです。
今回はちょっとこのサイトに直接関係のないお話でしたが、投資に限らず金融リテラシーを磨くことは決して無駄にはならないと思いますのでご了承くださいm(_ _)m
最後までお読みいただきありがとうございました。
