こんにちは！マサユキです。このページでは持ち家を賃貸として他の人に貸し出す場合、その入居者を見つけるためのノウハウを書いていきたいと思います。
今回は実際に入居者を見つけるための「入居付け編」をお送りします。
準備がまだ完了していないという人は「持ち家を賃貸として活用するために入居者を見つけるノウハウ（準備編）」を読んで準備をしたうえで本編に進んでくださいね。
入居付けは基本的に仲介会社に依頼して行います。自分で入居者を探すという事も出来ない訳ではないのですが、それなりの知識と経験が必要になりますので、初めて入居付けを行うというような場合は、仲介会社にお願いする方が良いです。
仲介会社と打ち合わせを行う時には以下の内容をあらかじめ決めておき、それを紙に書きだして持っていくとスムーズに打ち合わせができると思います。
1． 持ち家の情報や間取り図
2． 想定家賃
3． 広告料
4． 入居者の条件
5． 自主管理にするのか管理会社に委託するのか
順に解説していきますね。
持ち家の情報や間取り図
持ち家の住所、築年数、構造などを調べて書き出します。その他ガスの形態（都市ガスなのか、プロパンガスなのか）や下水の形態（公共下水なのか浄化槽なのか）も調べて書いておきます。
間取り図も手書きで良いのである程度書いておくと良いでしょう。
賃貸の部屋を探しに賃貸仲介会社を訪問したり、ネットで調べたりすると間取りなどが書かれたきれいな広告資料を目にした事があると思います。あの資料をマイソクと呼びます。
マイソクに記載する内容は法律で決められているので、素人が下手に作って持って行っても管理会社が初めから作り直すことになるので、これらの情報は手書きで伝えられたらそれで十分です。
想定家賃
もっとも頭を悩ませるのが想定家賃ではないかと思います。あなたの持ち家は一体幾らで貸し出すことが出来るのか。
これには絶対これという相場がありません。最終的には自分の意思で決める必要があります。
ネットで持ち家のある地域＋賃貸で検索すると大手仲介サイトが上位に出てくるので、それで同じ間取り、同じ築年数の部屋を調べてその家賃を基準にすると良いと思います。ここで一括査定サイト（オススメの不動産売却一括サイト）を使って持ち家を査定した金額に対して年間の見込み家賃が5%も取れないという事であれば、投資効率が悪いという事になりますので賃貸はやめて売却してしまった方が良いかもしれません。
そうしてあらかじめ想定家賃を決めておき、仲介会社に言ってその家賃が妥当であるかを確認すれば良いと思います。
また敷金・礼金なのですが、最近はどちらもゼロとする大家さんが増えています。多くても敷金を家賃1ヵ月分程度でしょう。一昔前なら大家さんに対して「住まわせてもらっている」という認識もありましたが、現在はそのような事をいっていると誰も住んでくれません。住んでいただいているという認識を持つ必要があります。
広告料
もし部屋を借りるという場合は、多くの仲介会社は仲介手数料を取ります。家賃の１ヵ月分というのが標準ですが、キャンペーンや仲介手数料が安いという事をウリにしている会社もあります。
仲介手数料は基本的に入居者の負担となります。
それとは別に貸主（持ち家のオーナー）が仲介会社に入居者を決めてくれた謝礼として支払うのが広告料と呼ばれるものです。
これは地域によってかなりばらつきがあり、いくらという決まりも特にありません。
近年は空室の増加に伴い広告料は高くなっている地域がほとんどです。
標準で家賃の1～2カ月分というところが多いように思いますが、札幌の激戦区域などは6ヵ月という高額の広告料を積まないと入居されないという場所もあります。
「広告料無し」とすることも出来るのですが、あなたの持ち家がよほどの人気エリアに立地していない限り、仲介会社から後回しにされたり、そもそも紹介すらしてもらえなかったりするので、ここは仲介会社とも相談のうえ多少は出した方が良いです。
空室のままだといつまでたっても家賃は入りません。たとえ広告料3ヵ月分を払ってもすぐに入居が決まれば3か月後には取り返せるのですから、先行投資と思って設定しましょう。
入居者の条件
見落としがちなのが、入居者の条件、属性です。
外国人でも良いのか、高齢者でも良いのか、シングルマザーの人は？生活保護の人は？先ほども書いたように現在は空室率の増加に伴い、これらの人をすべて敬遠していてはいつまでたっても入居が決まらないという事もあります。
持ち家の賃貸なので、基本的にはファミリーでお住まいになるケースが多いと思われます。そうなると外国人ファミリーを許容するのかどうかはあらかじめ決めておいた方が良いと思います。
また入居者が見つかった場合は必ず家賃保証会社に加入させるように仲介会社には伝えておきましょう。
そうすると入居前に家賃保証会社の審査がはいります。これにパス出来ないような人は入居させてはいけません。
家賃保証会社の審査は外国人でもシングルマザーでも通ります。これが通らない人はよほど問題のある人という事になり、家賃の滞納リスクは非常に高いです
喉から手が出るほどほしい入居者ですが、後々のトラブルを避ける意味でも入居を断りましょう。
アピールポイント
入居付けでアピールできそうなポイントがあれば書いておくと仲介会社も入居募集しやすくなります。具体的には以下のような点はアピールできるポイントとなります。
・エアコン付き（台数）
・照明付き（全室が基本）
・お風呂の追い炊き機能付き
・駐車場の台数（2台以上）、バイク駐車場（車駐車場とは別）の有無
・床暖房
・バリアフリー（階段手すりなど）
・ペット可
最後に書いたペット可はまだまだペット不可のマンションが多い中、戸建の強みとしてかなり強力なアピールポイントとなります。ペット可にするときは、室内で飼育OKなのか、大型犬もOKなのか、複数もOKなのかも決めておくと良いと思います。
複数OKにすると猫屋敷、犬屋敷化する恐れがあるので、ある程度制限を設けた方が良いです。
またペットを飼育する場合は家賃を3000円プラスにする事も場合によっては可能です。
自主管理にするのか管理会社に委託するのか
最後に入居者が決まった後、持ち家の管理を自主管理とするのか、管理会社の委託にするのか、あらかじめ決めておきましょう。
自主管理にすると、入居契約まで仲介会社にしてもらい、そのあとは自分で管理運営をしていくことになります。
戸建1戸のみの管理であれば、それなりにきれいな持ち家であるならトラブルも多くありませんし、トラブルがあっても勝手知ったる持ち家ですから対応もやりやすいと思います。
問題は家賃の滞納ですが、家賃保証会社に入っておけば、家賃を取れないという事はありません。
変な入居者でなければ自主管理も十分可能かと思います。
ただ忙しくないとはいえ面倒は面倒ですし、もし高齢の大家さんであれば対応が難しいという面もあると思います。
仲介会社はほとんどのケースで自社に管理会社を持っています。そこに管理を委託してしまうのも一考かと思います。
委託費は家賃の5%（＋消費税）というのが標準です。
入居者が決まったらその後は御社に管理を任せますというと、仲介会社は喜びますので、積極的に入居者を探してくれる可能性も高まります。
委託すると家賃の集金、公共料金の集金、トラブルの初期対応などをしてもらえます。
いかがでしたでしょうか。最低でもこの6項目ぐらいのことは紙に書きだしてから管理会社との交渉に臨むと良いと思います。
ここまで準備してもらっていると管理会社も募集資料を作成しやすいですし、オーナーであるあなたのやる気も感じ取ってくれる事でしょう。
仲介会社を訪問する
ここまで準備が出来たら、実際に仲介会社を訪問しましょう。テレビCMに出てくるような大手仲介会社のフランチャイズ店が駅前を中心にたくさんあると思います。
そこに電話をして訪問のアポイントを取りましょう。訪問日は仲介会社が忙しい土日は出来れば避け、平日の朝か夕方が良いと思います。
また訪問する仲介会社2社以上の方がより良いと思います。
実際に訪問して打ち合わせをした感触やお店の雰囲気で感じが良いと思われる会社にお願いすれば良いと思います。
一般媒介契約にしてどちらにも入居付けをお願いするという手もあります。
この時注意したいのは、こちらがオーナー（貸主）であると上から目線で話をしない事です。20年前ならオーナー側の方が強く偉そうにしている人も多かったそうですが、今や立場は変わり、オーナーが仲介会社にお願いして入居者を探していただくという状況になっています。
変に謙る必要もありませんが、出来れば菓子折りの1つでも持っていきたいものです。
入居者が決まったら
めでたく入居者が決まり、家賃保証会社の審査もパスしたのなら、仲介会社に契約をしてもらいましょう。入居後は自主管理にするといっても仲介手数料を受け取るのですから契約まではしてもらえます。
その後でカギ交換をします。カギ交換は入居が決まらない内見時からしてしまうと、紛失で本数が合わなかったなどのトラブルのもとになります。
後はハウスクリーニングを入れてめでたく入居を迎え入れるだけとなります。
いかがでしたでしょうか。持ち家を賃貸として活用するというのはそれなりにハードルも高くリスクもありますが、決まると毎月家賃収入が得られます。
その家賃収入でご自身の賃貸家賃や介護施設の入居費用に充てるなどすると、老後の生活はかなり楽になるのではないでしょうか。
参考にして頂けると嬉しいです。本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
