こんにちは！マサユキです。
今回は持ち家を売却する時の一般的な流れについて説明します。ここでは最も一般的な不動産仲介による売買について書いていきます。
「不動産を高く売るための3つの準備と3つの知識」を読んで、知識を入れて書類などの準備をして売却する意思を固めたら、一括査定サイトで好評価をしてくれた不動産会社などに訪問予約をして売却の相談に行きましょう（オススメの不動産売却一括サイト）。
ちなみにですが、不動産会社に飛び込みで行くのはやめましょう。忙しい土日も出来れば避けて、平日の朝など不動産会社が忙しくない時間にいった方が、じっくり話が出来ると思います。
打ち合わせで売買価格や媒介契約の形態を決めると後は不動産会社が買主を探してくれます。それを速やかにまた良い買主を探してくれるためにとるべき行動を書いていきたいと思います。
打ち合わせで話す内容を決めておく
会社での仕事でも何でも同じだと思いますが、事前の準備がとても大切ですよね。
まず何を話すか手書きで良いのでまとめた資料を作成して持っていきましょう。「不動産を高く売るための3つの準備と3つの知識」で書いた資料を持っていくのはいうまでもありません。
1． 売却希望価格
あなたは持ち家をいくらで売りたいのか、一括サイトからの結果を参考に決めていきましょう。ただしちょっとコツがあります。
それは希望する売買価格よりも少しだけ高くしておくことです。
2000万円が希望だったら2100万円という感じです。
これで2100万円で売れればラッキーですし、100万円の値下げをしてくれたら買うという買主が現れても問題ありません。
不動産の売買では値引き（指値と言います）をされる事は結構あります。
指値を通した方が買主としても安く変えた感じになるので、お互い不満のない取引が出来ます。
ここで注意したいのは、「2100万円で価格設定し2000万円までなら指値に応じます」とあらかじめ不動産会社に伝えると、すぐに買主に向かって「100万円ぐらいは下がりますよ～」と言ってしまう可能性があるので、100万円の指値の許容までは言わなくても良いです。
そんな価格ではとても売れないと言われれば、そこで初めて不動産会社と調整して価格を見直しすればそれで良いです。
2． 売却希望時期
これは急いでいないことを伝えるのが目的となります。
早く売れた方が良いでしょうけど、焦っている感じが出てしまうと、不動産会社から買い叩かれる可能性が出てきます。
買取りではなくあくまで実需でエンドユーザーに売りたいという事も明確に意思表示しておきましょう。エンドユーザーの方が高く売れる可能性が高いのですから。
3ヵ月ぐらいは余裕で待てますぐらいのつもりで大らかに構えていた方が良いと思います。
3． どの媒介契約を希望するか
これは別記事で詳しく説明したいと思っていますが、媒介契約には3種類あります。度の形態で契約するのか決めておく方が良いです。
不動産会社は当然専属専任媒介を希望してくると思いますが、一般媒介契約が良ければ、きちんとそこは主張しましょう。
また訪問した不動産会社の対応を見て「ここなら専属専任媒介にしても良いかな」と思えるならそうすれば良いと思います。
不動産会社との打ち合わせ後
不動産会社の訪問を終え、媒介契約を結んでカギを渡すと当面は何もすることはありません。専任媒介なら定期報告をもらいますが、何も進展がないと内容も薄くなります（何も報告してもらえないことも…）。
もし内見があるとすれば土日が多くなりますので、そこで何か質問や要望が出た場合は、日曜～月曜日に連絡が来ることが多いです。
価格の値下げ交渉から、どこそこの壊れた部分は売主負担で直してくれといった修繕の要求などが主な内容かと思います。
優秀な不動産会社の営業ならなるべく売主の不利になるような内容は受けないようにしてくれますが、全部そのまま伝えてくる営業もいます。
そうなれば判断を下すのは売主自身という事になりますが、回答はなるべく早くしないと買主は複数の物件を見ている可能性も高いので、対応が遅いともう要らないという事になることもあります。
買い付け証明書が来たら
（あくまで一例です）
そして値段などの条件がある程度まとまり買う意思がある人が現れると買い付け証明が送られてきます。
あなたの持ち家を幾らで買いたいですという意思表示のようなものです。買い付け証明事態に法的な拘束力はありませんが、購入意思を明確にするという事で、これが出された時点でいったん広告などは下げます。
さて買い付け証明ですが、最大のポイントは融資特約です。ローン特約などと書かれているケースもあります。
これは何かというと、今回の不動産の購入に対する融資（住宅ローン）がもしも不調に終わってしまったら、この取引は白紙撤回されるというものです。
築古で2~300万円程度の額なら現金で買うという人もいるかもしれませんが、1000万円以上するようなケースですと銀行から住宅ローンを引いて購入するケースがほとんどですので、基本的にはこの融資特約はついているのが一般的です。
大まかな流れは2パターン
この後の流れですが、これは地域によって少し異なるようです。
買い付け証明が出た人と売買契約をしてから、買主が銀行に融資の申し込みをして進めていくケースと、融資の内諾が出てから買い付け証明を出して売買契約に進むケースです。
まとめると、前者は
買い付け証明を受領
↓
売買契約を締結
↓
融資の打診（買主）
↓
金消契約（買主）
↓
引き渡し決済
という流れで、後者は
融資の内諾を得る（買主）で早いもの順
↓
買い付け証明を受領
↓
売買契約を締結
↓
融資の最終承認（買主）
↓
金消契約（買主）
↓
引き渡し決済
収益不動産では融資が流れてしまい契約が白紙撤回となるという事は頻発しますが、住宅ローンは不承認になる事は少ないです。しかし完全にゼロではありません。
もし融資が流れてしまうとその間の1ヶ月が無駄になってしまい、また最初から買主を探す必要があります。
売買契約書に添付した収入印紙も勿体ないです。
そういう事を避けるために、確実な契約が出来るように買主に最初に融資の内諾を取ってもらうという事をしている会社もあります。
さて無事に売買契約が終わると売主側にもやっておくことがあります。
もし持ち家の住宅ローンがまだ残っている場合、持ち家が融資をしている銀行の抵当にはいっていると思いますので、抵当権の抹消を行う必要があります。
融資をもらっている銀行を訪問し、売却の契約を伝えて、引き渡し決済までに必要な手続きを済ませしょう。
言うまでもありませんが、抵当権を抹消するためには残債をすべて返済する必要があります。もちろん今回の売買による入金で出来るのですが、売買代金が足りない場合は手出しを行う事になりますので、その点も踏まえて売買金額は設定する必要があります。
引き渡し決済時の経費
また引き渡し決済時には以下のような経費が掛かります。これらも事前に計算に入れたうえで売買金額を設定するべきなのは言うまでもありません。
1．仲介手数料
媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。売買価格が400万円以上であれば、3.24%＋64800円（税込）です。
仮に売買価格が2000万円であれば、約71万円の仲介手数料となりそれなりに高額なので、考慮する必要があります。
2．抵当権抹消登記
まだ銀行の抵当に入っている場合は、抵当権の抹消が必要になります。
司法書士にお願いしてやってもらう事になりますが、司法書士は不動産会社に紹介してもらえます。最近ではネットで近所の司法書士を検索することも出来ます。
抵当権抹消登記は司法書士の報酬を含めて2万円程度です。
3．収入印紙
売買契約書に添付する収入印紙が必要です。金額は売買契約の大きさにより決められています（下表を参照）。
（不動産売買に関するもので、平成32年3月末日まで減税措置となっています）
ここで少し経費削減のテクニックとして、契約書を1部しか作成しないという手があります。収入印紙は契約書1通に1枚貼らないといけないのですが、通常の売買契約ですと2通契約書を作って買主と売主がそれぞれ保管するという事になります。
しかし売主は契約して売却してしまえば契約書は別に原本である必要はありません。翌年の確定申告（その後の税務調査があればその時）以降であればそもそも必要がなくなるものです。
そこで契約書は1通だけ作成し原本を買主、コピーを売主が1通所有する事にして、収入印紙は1枚だけで済ませて買主と折半で経費負担するという事が出来ます。
1000万円を超えると収入印紙は1万円（減税措置を適用）ですので、5千円ですが経費削減になりますね。
優秀な不動産会社の営業ですとこれを提案してくれる事もあります。
4．税金
忘れてはならないのが、譲渡税です。すぐに税金がかかる訳ではなく翌年の2月に確定申告をする事で納税する必要があります。
「買った値段より安く売るから税金はかからない」は間違いなので、注意してください。
実際には建物は償却が進み価値が目減りしていますので、その価格との差額が譲渡利益となります。
売買金額によりますが、大きな額になる可能性も十分なので確定申告の前に税理士に相談しておくことをおすすめします。出来れば売却を考えているときに事前に相談しておく方が望ましく、かかる税金を想定したうえで売買価格を決める方が良いです。
引き渡し決済
無事に契約を終えて買主の融資に対する金消契約が終わると、実際に引き渡しがおこなわれます。一般的には買主が融資を契約した銀行が用意する応接室などで行われます。
不動産会社があらかじめ決済に必要な書類や清算金額などを記載したお知らせを作成してくれるので、それに従い準備します。
引き渡し決済当日は司法書士なども立ち合いますが、すでに交渉などは終えているので、双方遺恨のない取引であれば和やかに進行すると思います。
売主側で残債がある場合は、その分を売買代金から速やかに送金して着金確認が取れ次第散会となるケースが多いです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。不動産は流動性の悪い資産です。売却したいと考えても1日2日で現金に替えられるものではありません。
株や外貨であればその日のうちに約定出来て、3日後には受け渡しが出来ますが、不動産は早くても1ヶ月程度はかかります（買取りを除く）。
そしてじっくりと取り組んだ方が高く売れる可能性もそれだけ高まりますので、焦らずにじっくり取り組み高値で売り抜けてほしいと思います。
今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
