契約前

こんにちは！マサユキです。

持ち家を売却しようとした場合、不動産会社に行き売買の仲介（媒介）をお願いするのが一般的ですが、この仲介（媒介）には3つの契約形態があるのをご存知でしょうか？

今回はこの媒介形態について説明したいと思います。

専属専任媒介契約

1つ目は専属専任媒介契約と呼ばれるものです。これを締結すると、買主を見つけてくるのは契約した不動産会社しかできません。

また聖俗専任媒介契約を締結すると、他の不動産会社との契約も出来ません。

自分自身が買い手を見つけてくることも出来ないという拘束が一番きつい契約です。不動産仲介会社は当然この専属専任媒介契約を締結しようとしてきます。

自分で完全にあなたの持ち家を囲えるわけで、確実に仲介手数料が得られる状況になるからです。

もちろんここまで拘束される契約を締結するからには、それなりに義務も発生します。

専属専任を契約！

まずはレインズという全国の売り物件を掲載しているサイトに情報を掲載しなければなりません。

専属専任契約をしてから5日以内に掲載しないといけないという決まりがあります。

物件情報を外に出さずに自社で買主を見つけてくる猶予は5日という事ですね。

レインズは全国の不動産仲介業を開業している会社ならどこでも閲覧することが出来るサイトで、いわばここに掲載されると全国の不動産会社に「あっこの戸建は売りにだされているんだな」という事が分かります。

当然自社でマッチングしそうな顧客がいれば、仲介会社に問い合わせをして、うまくまとまれば商談成立となります。

次に契約期間は最長3ヵ月と決められています。3ヵ月たっても買主が見つからない場合は、契約は解除されます。この時売主が再契約を希望すれば再度契約することが出来ます。

また専属専任媒介契約の場合、1週間に1度売主に状況を報告しなければならないという決まりもあります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約よりも少しだけ緩い契約形態がこの専任媒介契約です。

基本的な中身は専属専任媒介契約と同じで、この会社としか契約できず、不動産会社はレインズへの登録義務があり、2週間に一度になりますが、売り主側に定期的な報告義務もあります。

但しこの契約にすると自分で買主を探してくることが出来ます。

自分で買主を見つけてくると必ずしもこの不動産会社に仲介をしてもらう必要がある訳ではないので、仲介手数料を払わずに売買が出来るようになります。

しかし素人同士が契約して進めようとしても、いざ双方に異議が出た場合に解決することが非常に難しくなりますし、どのような判断をするのが適切なのか判断するのも難しいです。

結局買主を自分で見つけてきても仲介会社に仲介をお願いすることになるケースが多いので、この契約はあまり意味がありません。

一般媒介契約

最後に一般媒介契約です。これは専任媒介契約と異なり、何社と契約しても良いものになっています。

自分で幅広く不動産会社を回って買主を見つけてきたいという場合に適していると思います。

但し専属専任媒介契約などと違い売主への拘束力がないので、不動産会社に課せられた義務も少なくなります。

レインズへの登録義務はありませんし、売り主側への定期的な報告の義務もありません。

また一般媒介契約には、他社との契約を明示する明示型と明示しない非明示型の2種類に分かれます。

非明示型にしていると、どこの不動産会社と契約しているのか不動産会社同士が分からない状況なので、彼らにとっては非常にやりにくい状況になります。

悩む社員

その結果、どこの不動産会社の営業も力を入れてくれず放置されてしまうリスクが高くなります。

良い不動産会社は普段から近所の不動産会社と情報を交換したり、入居付けでも協力し合ったりと持ちつ持たれつの関係を構築しているものなので、非明示型はお勧めしません。

なおこの媒介契約には期限がないのですが、専属専任媒介などと同様に3ヵ月の契約期間で契約するのが一般的です。

どの媒介契約が良いのか

それではこの3種類の媒介契約の中でどれが良いのかという事ですが、まず専任媒介契約は前述のとおり意味の薄い契約なので、専属専任媒介か一般媒介かのいずれかで契約という事になると思います。

ここは一括査定サイトを活用した、持ち家の見積もり査定をもとに判断するのが良いと思います（オススメの不動産売却一括サイト）。

仮に近所でそれなりの大手不動産会社が一番高い査定を出してくれていたのなら、その不動産会社を訪問して確実性を確認したうえで専属専任媒介契約を締結すれば、あとは追い込みをかけて売ってもらえば良いでしょう。

活を入れる

どこも同じような平均的な査定が出ているのなら、近所の数社と一般媒介契約を結べば早期に買主が見つかる可能性が高くなると思います。

また急いで売りたい場合（売り急ぎはお勧めしないですが）は、査定額の最適水準で一般媒介契約にすれば、早いタイミングで売却できる可能性が高いと思います。

査定がバラバラで判断が難しいという場合は、高い査定を出してくれている不動産会社を訪問し、専属専任媒介契約をエサにして、さらに少し高い金額に設定して頑張ってもらうという手もあるかもしれません。

この辺は持ち家の状況により千差万別なので、「こちらの媒介契約が良い」と断言できませんが、総じて高値で売りたいのであれば、やる気のある不動産会社を見つけて専属専任媒介契約が適していると思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。